Зарубежный спрос на жилье – ключ к восстановлению сектора Испании

Недвижимость в Испании, привлекательная во все времена за счет своего комфорта и развитой туристической инфраструктуры, теперь, а почве всех известных событий, становится еще более привлекательной и по финансовому фактору – рынок рассчитывает на покупателей из-за рубежа.

Чтобы раскрыть тему мы пообщались с экспертами – сотрудниками профильной компании maison costa brava, специализирующейся на продаже недвижимости в Испании (Барселона и Коста Брава). Вот, что они поведали в беседе с нашим корреспондентом.

В течение нескольких недель действия чрезвычайного положения купля-продажа недвижимости находилась в спячке. Ограничения на несущественные перемещения и временное закрытие агентств недвижимости и нотариальных контор, за исключением срочных, неотложных дел, парализовали новые сделки с недвижимостью. Согласно данным Национального статистического института, в апреле продажи упали на 39,2% в годовом исчислении, а кредиты на покупку жилья снизились на 51,0% в годовом исчислении. Точно так же данные национальных счетов показывают, что инвестиции в жилищное строительство упали на 9,0% по сравнению с предыдущим кварталом в первом квартале 2020 года, что примерно на 50% во второй половине марта, если предположить, что инвестиции в жилищное строительство оставались стабильными до 14 марта.

Несмотря на эти очень большие цифры, благодаря цифровым технологиям сектор оставался работоспособным на протяжении всего чрезвычайного положения. Например, по словам наших сегодняшних собеседников, купить дом в Барселоне можно уже сегодня и по весьма выгодным условиям.

Согласно информации, опубликованной на нескольких порталах по недвижимости, количество поисковых запросов о недвижимости в Интернете значительно увеличилось в течение недель изоляции (особенно в отношении домов с большим количеством открытого пространства, что указывает на изменения в предпочтениях спроса), а агентства недвижимости продолжали предлагать свои услуги в Интернете ( с виртуальным посещением квартир и др.). Что касается новостроек, рыночные данные показывают, что объем поставок соответствовал запланированному графику, за исключением некоторых случайных задержек (в настоящее время доставляются дома, решение о покупке которых было принято примерно 18 месяцев назад), хотя сроки продажи новых разработок продлеваются.

После того, как эта первая стадия спячки будет преодолена и экономика адаптируется к «новой норме», на первый план выходит один вопрос: как будет развиваться спрос на жилье в среднесрочной перспективе? Чтобы ответить на этот вопрос, мы рассмотрим основные факторы, определяющие спрос на жилье: валовой располагаемый доход домашних хозяйств, формирование новых домашних хозяйств, финансовые условия, внешний спрос и спрос на вторые дома.

Валовой располагаемый доход домохозяйства

Кризис COVID-19 оказывает беспрецедентное влияние на рынок труда. Данные регистрации в системе социального обеспечения показали, что в период с 12 марта по 30 апреля (период с наибольшими ограничениями деятельности) количество работников сократилось почти на 950 000 человек, большинство из которых работают по временным контрактам (примерно 70% от общего числа). В эту цифру не входят сотрудники, пострадавшие от мер отпуска в Испании или ERTE (около 3,4 миллиона в апреле), поскольку они все еще зарегистрированы в качестве сотрудников в системе социального обеспечения, даже если они не работают, а также самозанятых, чья работа была прервана (1,3 миллиона в апреле). Другими словами, если мы примем во внимание работников, покидающих систему регистрации социального обеспечения, лиц, пострадавших от увольнений, и самозанятых работников, которые запросили чрезвычайную надбавку за перерыв в работе, мы рассчитаем, что30 апреля более 30% рабочих не могли работать.

Однако по мере того, как экономическая активность возвращается в нормальное русло, уволенные работники постепенно начинают возвращаться на свои рабочие места, и снова создаются рабочие места (в мае регистрация в системе социального обеспечения увеличилась на 188 000, а количество уволенных сотрудников упало до чуть менее 3 миллионов). Мы ожидаем, что это улучшение продолжится во второй половине года, хотя 2020 год может закончиться увеличением безработицы на 1,7-1,9 миллиона по сравнению с 4 кварталом 2019 года. Уровень безработицы вырастет в 3 квартале 2020 года до 21,5%. до 22,7%, снова упав в 2021 году (с 18,1% до 19,8% к концу 2021 года).

Мрачные перспективы рынка труда серьезно повлияли на доходы домохозяйств . Различные меры социальной и экономической поддержки, принятые правительством, направлены на то, чтобы частично компенсировать эти потери, например, путем облегчения условий для получения пособия по безработице, предоставления помощи самозанятым и специальных пособий для временных работников, которые не имеют права на безработицу. пособие, а также утверждение минимального прожиточного минимума и других мер, таких как гарантия основных предметов снабжения и мораторий на ипотечные и потребительские ссуды для уязвимых семей. Банковский сектор также выступил с инициативой дополнить некоторые из этих мер., например, продлив мораторий на ипотеку с 3 до 12 месяцев. Кроме того, сектор девелопмента ввел поддерживающие меры, такие как мораторий на выплату депозитов, которые обычно вносятся до передачи собственности.

Повышенная неопределенность экономических перспектив и перспектив занятости, вероятно, повлияет на спрос на жилье в ближайшие кварталы . Вообще говоря, во время экономических кризисов потребители склонны увеличивать свои предупредительные сбережения и откладывать потребление товаров длительного пользования и долгосрочные инвестиции, такие как покупка дома. Это подтверждается имеющимися данными: инвестиции в жилищное строительство упали на 9,0% в первом квартале 2020 года, что является самым большим спадом с момента начала серии в 1995 году. Кроме того, данные Европейской комиссии за второй квартал 2020 года показывают, что процент домохозяйств, намеревающихся купить дом в ближайшие 12 месяцев очень близок к своему историческому минимуму.

Создание домохозяйств

Во время кризиса формирование домохозяйств, скорее всего, замедлится. С одной стороны, ухудшающаяся ситуация с занятостью молодых людей, которые больше страдают от потери работы, поскольку многие из них часто работают по временным контрактам, может заставить их отложить решение о создании собственного домашнего хозяйства. С другой стороны, весьма вероятно, что ограничения на международные передвижения, установленные многими странами в результате COVID-19, сократят количество иммигрантов, въезжающих в Испанию в 2020 году.Следует отметить, что с 2015 года Испания снова стала чистым получателем иммигрантов после многих лет кризиса, когда иммигрантов выехало гораздо больше, чем прибыло. Действительно, из 322 600 новых домохозяйств, которые были сформированы за последние пять лет, большую долю составляют иностранные граждане (76% от общего числа) либо исключительно, либо в смешанных домохозяйствах. Фактически, за последние два года (2018 и 2019) количество домохозяйств, состоящих исключительно из граждан Испании, сократилось, что подчеркивает важность иммиграции в поддержании динамики населения Испании.

Состав домохозяйств с точки зрения национальности имеет отношение к рынку жилья, поскольку склонность к аренде намного выше среди иностранцев : 65,6% арендовали свое основное место жительства по сравнению с 12,5% домохозяйств, состоящих исключительно из испанцев. Несмотря на меньший приток иммиграции, ожидается, что спрос на арендное жилье будет продолжать расти, поскольку растущая неопределенность в отношении перспектив трудоустройства может повлиять на решение о покупке, как уже упоминалось.

Финансовые условия

Кризис COVID-19 первоначально привел к тому, что глобальные финансовые условия стали заметно более жесткими из-за заметной волатильности на финансовых рынках и неприятия риска со стороны инвесторов. Однако основные центральные банки отреагировали быстро и решительно . В марте ЕЦБ принял пакет чрезвычайных мер, продленных на апрель и июнь, направленных на обеспечение высокой ликвидности, облегчение условий кредитования для населения и предприятий и установление условий для низких процентных ставок.

Среда низких процентных ставок обеспечивает важную передышку для семей, поскольку помогает обеспечить очень низкое финансовое бремя, которое несут домохозяйства в связи с выплатой процентов по долгу (0,6% от валового располагаемого дохода в 2019 году). Ожидается, что базовые процентные ставки останутся на текущем уровне в течение нескольких лет.

Внешний спрос

В последние годы покупки иностранцами сыграли важную роль в развитии сектора недвижимости Испании , особенно в крупных городах и туристических районах. В 2019 году иностранцы купили почти 63000 домов в Испании, что составляет 12,5% от общего объема покупок по данным Колледжа регистраторов. Географическое распределение очень неравномерно: в то время как иностранцы почти не присутствуют в некоторых провинциях, в других, более связанных с туризмом провинциях, их доля весьма значительна, как в случае Аликанте – более 40%.

Как и ожидалось, COVID-19 оказал серьезное влияние на зарубежные закупки. Глобальный характер пандемии означает, что многие страны ввели ограничения на передвижения людей. В частности, страны, которые склонны покупать большую часть испанской недвижимости (Великобритания и Франция), предприняли шаги, аналогичные Испании. Таким образом, мы можем отметить, что в первом квартале продажи иностранцам составили 14 850 единиц, что на 6,4% меньше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Особенно велико снижение покупок недвижимости гражданами Великобритании (–14%)., подчеркивая уже заметную тенденцию к снижению. С другой стороны, покупатели из Франции и Германии, вторая и третья по величине национальности, неплохо держались в первом квартале, хотя закрытие границ и паралич рынка недвижимости во втором квартале замедлили динамику этой переменной. .

Учитывая ожидаемое постепенное восстановление международных потоков людей, снижение внешнего спроса на жилье (во многих случаях для целей отдыха или инвестиций в жилье для сдачи в аренду туристам), вероятно, будет более устойчивым, и для его восстановления потребуется значительно больше времени. Тем не менее, в мае и июне данные Google Trends показывают рост популярности запросов «недвижимость в Испании» в Великобритании, «acheter maison Espagne» во Франции и «Haus Spanien» в Германии, что указывает на то, что иностранные покупатели по-прежнему проявляют интерес. Кроме того, низкие процентные ставки и нестабильные финансовые рынки повышают привлекательность сектора недвижимости по сравнению с другими инвестиционными альтернативами. В этом отношении отечественные и международные инвесторы продолжают проявлять интерес к испанскому рынку.

Спрос на вторые дома

Вторые дома имеют значительный вес на испанском рынке недвижимости: они составляют 14,6% жилищного фонда и в 2019 году составили 13,6% от всех продаж (около 75000). Во время чрезвычайного положения, вторые дома, к сожалению, попали в заголовки газет из-за несанкционированного посещения этих объектов и риска, связанного с распространением вируса в менее затронутые регионы и группы населения. Но это также подчеркнуло тот факт, что владение вторым домом является широко распространенной практикой в ​​Испании.

Возраст домохозяйства и экономическое положение являются основными факторами, влияющими на решение о приобретении второго дома. Несмотря на то, что кризис в большей или меньшей степени затрагивает все домохозяйства , население старше 40 лет со средним-высоким уровнем дохода, которое является потенциальным покупателем второго дома, меньше страдает от его последствий. Таким образом, следует ожидать, что продажи вторых домов снизятся меньше, чем продажи в целом, что уже наблюдалось во время предыдущей рецессии: доля продаж вторых домов увеличилась с 13,4% в 2006 году до 17,3% в среднем в период с 2008 по 2013 год.

В заключении отметим, что помощь в подготовке материала оказали эксперты property for sale in costa brava.